为持续优化营商环境，节约缴存职工住房交易资金和时间成本，进一步支持和保障合理住房需求，促进昆明市房地产市场平稳健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《昆明市住房公积金个人住房贷款管理办法》等规定，昆明市住房公积金管理中心(以下简称市住房公积金中心)推出“带抵押过户”个人再交易住房贷款业务试点方案(以下简称“方案”)。具体内容如下：

一、贷款定义、适用范围及类型

（一）贷款定义

“带抵押过户”个人再交易住房贷款是指购房人购买已设立不动产抵押权的住房时，向市住房公积金中心申请办理并用于偿还以该套住房抵押担保的原个人住房贷款（以下简称“原贷款”）的住房公积金贷款。

（二）适用范围

本方案适用于在昆明市行政区域内购买“带抵押过户”个人再交易住房。当事人因赠与、作价出资（入股）、法人或者其他组织合并（分立）、夫妻财产约定、析产及继承等原因，申请转移抵押不动产的，不在本方案范围内。

（三）贷款类型

1.住房公积金贷款转住房公积金贷款；

2.住房公积金贷款转住房公积金组合贷款；

3.住房公积金组合贷款转住房公积金贷款；

4.住房公积金组合贷款转住房公积金组合贷款；

5.商业性住房贷款转住房公积金贷款；

6.商业性住房贷款转住房公积金组合贷款。

备注：针对住房公积金贷款转商业性住房贷款和住房公积金组合贷款转商业性住房贷款,因购房人未申请办理住房公积金贷款，市住房公积金中心配合做好系统登记及还款工作即可，不在本方案中进行详述。

二、贷款用途

购房人申请的住房公积金贷款用于购买“带抵押过户”个人再交易住房，并符合国家法律、法规和市住房公积金中心相关政策规定，须优先用于偿还售房人在市住房公积金中心尚未结清的原贷款本息。

三、办理条件

（一）购房人应符合以下条件：

1.购房人申请住房公积金贷款时，须符合《昆明市住房公积金个人住房贷款管理办法》《昆明市住房公积金个人住房贷款实施细则》的申请条件及相关要求；

2.有符合要求的自有资金并用于支付购房首付款，并按要求划入市住房公积金中心指定账户；

3.符合相关法律、法规及市住房公积金中心规定的其他条件。

（二）售房人应符合以下条件：

售房人办理了住房公积金贷款的，该笔贷款应为正常还款状态，不存在贷款逾期、诉讼等情况。

（三）交易的不动产应符合以下条件：

1.不动产产权明晰，未被查封或被其他行政手段予以限制交易，可依法进行转让；

2.不动产抵押权登记已办妥，仅设一个抵押权人，为原贷款银行；

3.符合相关法律、法规及市住房公积金中心规定的其他条件。

四、抵押物价值认定

“带抵押过户”的抵押物价值依据不动产交易价格（不含装修价款）和增值税普通发票的价税合计金额两者中低者进行认定。

五、办理流程

（一）贷款申请

购房人和售房人预签合法有效的房屋买卖合同或协议后可向市住房公积金中心贷款受托银行申请

住房公积金贷款，并提供贷款所需相关资料。

（二）贷款审核及合同签订

1.贷款受托银行工作人员对借款申请人提交的申请材料进行初审，若原贷款余额超出此次借款人申请贷款金额，须提前将差额资金划入市住房公积金中心指定账户后方可受理贷款。借款申请人和其他借款相关人当面签订《住房公积金个人住房贷款借款合同》及贷款受托银行要求签署的其他资料。

2.由市住房公积金中心授权管理机构工作人员对该笔贷款进行复审、终审。

（三）办理不动产过户及抵押登记

买卖交易双方在不动产抵押的状态下办理买卖合同网签备案及不动产交易过户手续，贷款受托银行工作人员和买卖交易双方（或其委托代理人）共同办理转移登记、新设抵押权登记、注销原抵押权登记手续。

（四）贷款发放

贷款发放前应核实抵押物登记情况，审核买卖交易双方网签合同、新不动产权证书、增值税普通发票等资料，确保贷款资料完整，《住房公积金个人住房贷款借款合同》内容准确合规。符合放款条件的，发放贷款。

（五）结清原贷款

1.偿还售房人住房公积金贷款

（1）购房人申请住房公积金贷款金额大于售房人剩余住房公积金贷款本息的，市住房公积金中心直接冲还售房人剩余住房公积金贷款本息，剩余资金划转至市住房公积金中心指定账户。

（2）购房人申请住房公积金贷款金额小于售房人剩余住房公积金贷款本息的，市住房公积金中心将贷款资金划转至市住房公积金中心指定账户，贷款受托银行工作人员于放款当日结清售房人剩余住房公积金贷款本息。

2.偿还售房人商业性住房贷款

市住房公积金中心将贷款资金划转至市住房公积金中心指定账户，贷款受托银行工作人员偿还售房人商业性住房贷款。

六、贷后管理

根据《昆明市住房公积金个人住房贷款管理办法》和《昆明市住房公积金个人住房贷款实施细则》进行贷后管理。

七、其他事宜

本方案分两个阶段实施：

第一阶段:在市住房公积金中心铁路分中心、个贷管理部、安宁管理部选择条件成熟的贷款受托银行作为试点银行，开展同行“带抵押过户”个人再交易住房贷款业务。

第二阶段：市住房公积金中心其他管理机构可根据当地不动产登记“带抵押过户”业务实际情况，选择条件成熟的贷款受托银行作为试点银行，开展同行“带抵押过户”个人再交易住房贷款业务；通过逐步推进，最终实现全辖所有管理机构和所有贷款受托银行均可办理“带抵押过户”个人再交易住房贷款业务。

本方案试点期间，如遇国家、省、市有关住房贷款政策调整时，作相应调整。

“带抵押过户”个人再交易住房贷款业务解读